开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-05-27 17:55:38   浏览:8441   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
下载地址: 点击此处下载

黑龙江省人民政府关于修改《黑龙江省森林病虫害防治实施办法》的决定

黑龙江省人民政府


黑龙江省人民政府令

  第14号

  《黑龙江省人民政府关于修改<黑龙江省森林病虫害防治实施办法>的决定》业经二○○六年十月二十日省人民政府第四十二次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。


  省长张左己

  二○○六年十月二十日

  黑龙江省人民政府决定对《黑龙江省森林病虫害防治实施办法》作如下修改:

  一、将第二条第二款项修改为:“森林病虫害防治,是指对森林、林木、种子、苗木及木材的病害、虫害、鼠害及有害植物的预防和除治。”

  二、将第七条中的“森林病虫害防治机构”修改为“森林病虫害防治检疫机构”。

  三、将第十二条第一款中的“林业部”修改为“国务院林业行政主管部门”。

  四、将第十六条修改为:“森林经营单位和个人在间伐或小面积皆伐被森林病虫严重危害的林木时,需经县以上森林病虫害防治检疫机构现场鉴定,报省森林病虫害防治检疫机构认定,按有关采伐规定领取《林木采伐许可证》后方可进行”。

  五、将第十七条第三款修改为:“森林病虫害的灾害标准,由省林业行政主管部门统一制定;防治费用的补助办法,按财政部《林业有害生物防治补助费管理办法》执行。”

  六、删除第二十二条:“本办法由省林业行政主管部门负责应用解释。”

  此外,对条文的顺序作了相应调整。

  本决定自发布之日起施行。

  《黑龙江省森林病虫害防治实施办法》根据本决定作相应修改后,重新发布。

  黑龙江省森林病虫害防治实施办法

  第一条根据国务院《森林病虫害防治条例》,结合本省实际情况,制定本办法。

  第二条本办法适用于本省行政辖区内一切从事森林经营活动的单位和个人。

  森林病虫害防治,是指对森林、林木、种子、苗木及木材的病害、虫害、鼠害及有害植物的预防和除治。

  第三条省林业行政主管部门主管全省森林病虫害防治工作,市(行署)、县(含县级市、区,下同)林业行政主管部门主管本辖区内森林病虫害防治工作,由其所属的森林病虫害防治检疫机构负责执行。乡(含镇,下同)林业工作站负责组织本乡的森林病虫害防治工作。

  省森林工业主管部门主管本系统的森林病虫害防治工作。

  省农垦总局及其他部门可按省林业行政主管部门的委托,管理本系统森林病虫害防治工作。

  第四条各级人民政府应当加强对森林病虫害防治工作的领导,把森林病虫害防治工作纳入当地国民经济和社会发展规划、减灾计划和领导任期目标责任制。

  第五条各级林业行政主管部门应当加强森林病虫害防治检疫机构标准化建设。县以上森林病虫害防治检疫机构应当按编制配备专职防治检疫人员;林场或乡林业工作站应当设一名专职或兼职防治检疫员(工资由所在单位负责)。

  第六条专职防治检疫人员应当符合下列条件:

  (一)具有森林保护、林业助理工程师以上职称;

  (二)具有林业中等专业技术学校森林保护、林业专业以上学历;

  (三)身体健康。

  配备专职防治检疫人员应当经省林业行政主管部门批准。

  第七条各级森林病虫害防治检疫机构、林业院校及科研单位应当加强森林病虫害防治科学研究,推广和应用先进技术,提高科学防治水平。

  第八条森林经营单位和个人从事选种、引种、育苗(种)、造林绿化、抚育管护、采伐运输等生产活动,必须有预防森林病虫害滋生和蔓延的配套措施。重点造林绿化工程建设项目,必须把森林病虫害防治措施纳入造林规划设计,实行同步规划、同步实施、同步检查验收。

  第九条各级林业行政主管部门应当有计划地组织建立无检疫对象以及无其他危险性病虫的林木种苗基地及抗病虫品种繁育基地。各级森林病虫害防治检疫机构应当依法进行产地检疫和调运检疫,必要时可派检疫人员依法定程序进入当地车站、机场、港口、邮局及仓库执行检疫任务。发现新传入的危险性病虫害,应当严加封锁,迅速扑灭。

  各林政检查站在查验木材运输证明的同时,应当查验植物检疫证书。

  第十条铁路、交通、航运、民航、邮电、公安等部门应当按照国家和省的有关规定,配合森林植物检疫机构开展检疫工作,防止危险性森林病虫害的传出和传入。

  第十一条各级林业行政主管部门应当组织和监督森林经营单位和个人,采取有效措施,保护和有计划地繁殖利用林内益鸟、益虫及其他有益生物。

  第十二条省林业行政主管部门应当制定主要森林病虫害预测预报办法,每年综合分析各地的调查数据发布预报,制定防治方案,并定期向国务院林业行政主管部门和省人民政府报告森林病虫害的发生和防治情况。

  各市林业行政主管部门应当建立气象哨、选设固定标准地,对主要森林病虫害进行系统监测,综合分析基层单位的数据后发布当地预报,制定防治方案,并定期向上级林业行政主管部门和当地人民政府报告森林病虫害的发生和防治情况。

  乡林业工作站和林场应当定期组织病虫害调查,提出防治方案,并及时向上级林业行政主管部门报告。

  对突发性森林病虫害应当及时向当地人民政府和上级林业行政主管部门报告,当地人民政府或林业行政主管部门接到报告后,应当组织及时除治,同时报省林业行政主管部门。

  第十三条省林业行政主管部门应当根据全省森林病虫害发生情况,对危害严重的主要森林病虫害实行综合治理。

  第十四条发生大面积严重森林病虫害时,铁路、民航、交通、海关、气象、物资供应、计划、财政、工商行政管理部门应当积极配合,在物资供应、交通运输、航空作业计划给予优先安排。县以上地方人民政府或其林业行政主管部门应当根据“谁经营,谁防治”的责任制度,及时组织除治工作。交界地区的联防联治工作由上一级地方人民政府或林业行政主管部门负责组织,并对除治工作定期检查。任何单位和个人不得延误或拒绝除治。

  第十五条在森林病虫害防治工作中,实行以营林措施为主,生物、化学、物理防治措施相结合的综合治理措施,逐步扩大生物制剂在林业生产上的应用,保护森林生态环境,提高森林抗御自然灾害的能力。

  第十六条森林经营单位和个人在间伐或小面积皆伐被森林病虫严重危害的林木时,需经县以上森林病虫害防治检疫机构现场鉴定,报省森林病虫害防治检疫机构认定,按有关采伐规定领取《林木采伐许可证》后方可进行。

  第十七条全民所有的森林和林木,属于商品类的用材林、经济林及新炭林的森林病虫害防治费用,分别从育林基金、木材销售收入、多种经营收入和事业费中解决。其中育林基金支出的份额在主要森林病虫害发生区应当达到本年度育林基金实际支出的3%以上,重点灾区应达到4%;属于公益林类的防护林及特种用途林在工程投资中含防治费用不足时,由地方人民政府根据财力给予解决。

  集体和个人所有的森林和林木的森林病虫害防治费用由经营者负担,地方人民政府根据财力给予适当扶持。集体和个人所有的森林和林木发生大面积爆发性或危险性森林病虫害,确实无力负担全部防治费用的,各级人民政府应当给予补助。

  森林病虫害的灾害标准,由省林业行政主管部门统一制定;防治费用的补助办法,按财政部《林业有害生物防治补助费管理办法》执行。

  第十八条有下列成绩之一的单位和个人,由当地人民政府或林业行政主管部门给予表彰和奖励:

  (一)严格执行森林病虫害防治法规和规章,预防和防治措施得力,在本地区或经营区内,连续五年没有发生森林病虫害的;

  (二)预报及时准确,并提出防治合理化建议,被有关部门采纳,获得显著效益的;

  (三)在森林病虫害防治科学研究或推广先进的防治技术中,获得市二等奖以上成果的;

  (四)在林场或乡以下林业基层单位连续从事森林病虫害防治工作满十年,工作成绩突出的;

  (五)在森林病虫害防治工作中有其他显著成绩的。

  第十九条有下列行为之一的,由县级人民政府林业行政主管部门或其授权的单位责令限期除治、赔偿损失,可以并处100元至2000元的罚款,对主管人员由其所在单位或上级主管机关给予行政处分:

  (一)用带有危险性病虫害的林木种苗进行育苗或造林的;

  (二)发生森林病虫害没有及时除治或者除治不力,造成森林病虫害蔓延成灾的;

  (三)隐瞒、虚报或误报森林病虫害情况,造成不良影响和严重后果的。

  拒绝、阻碍防治检疫人员依法执行公务未使用暴力的,由公安机关按照国家有关治安处罚的规定给予处罚。

  第二十条被责令限期除治森林病虫害者不除治的,林业行政主管部门或其授权的单位可以代为除治,其除治费用由被责令限期除治者承担。

  森林病虫害发生严重且除治不力的,应当取消其有关达标资格。

  第二十一条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉。

  第二十二条本办法自1997年12月1日起施行。

广西壮族自治区政府采购业务代理中介机构管理暂行办法

广西壮族自治区财政厅


广西壮族自治区政府采购业务代理中介机构管理暂行办法


广西壮族自治区财政厅

颁 布 日 期 : 2001年12月30日

实 施 日 期 : 2002年01月01日

桂财库[2001]30号

第一章 总则
第一条 为完善我区政府采购管理,建立规范的政府采购运行机制,加强对政府采购中介机构的管理,保证政府采购规范有序地进行,依据《政府采购管理暂行办法》的有关规定,制定本办法。

第二条 本办法所称政府采购业务代理中介机构(以下简称中介机构是指依法成立,具有法人资格和政府采购业务代理资格,从事政府采购业务代理的社会中介机构。

第三条 依法成立,具有法人资格,自愿代理广西壮族自治区各级政府采购业务的社会中介机构和需委托中介机构办理政府采购业务活动的采购机关,适用本管理办法。

第四条 采购机关不得委托未经财政部门资格认定的中介机构办理政府采购业务代理。

第二章 资格认定
第五条 具备下列条件的社会中介机构,可以申请取得政府采购业务代理资格:(一)依法成立,具有法人资格;
(二)资金和财务状况良好;
(三)申请政府采购业务代理资格前三年内,没有受通报批评、停业整顿的记录,高级管理人员没有职业犯罪记录;
(四)熟悉国家有关政府采购方面的法律、法规和政策,接受过省级以上财政部门政府采购业务培训的人员比例达到机构人员的百分之二十以上;
(五)具有一定数量能胜任工作的专业人员,其中具有中级职称和高级专业技术职称的人员应分别占机构人员总数的百分之六十和百分之二十以上;
(六)具有采用现代化科学手段完成政府采购代理工作的能力;
(七)具备较完善的供应商和产品信息库、专家库、招标业务资料库;
(八)自治区财政厅规定的其他条件。
中介机构代理政府采购招标业务的,还必须具备招标代理资格。

第六条 具备本办法第五条规定条件的社会中介机构,要取得政府采购业务代理资格,需向自治区财政厅提出书面申请并按下列程序办理:
(一)填制《广西壮族自治区政府采购业务代理资格申请表》;
(二)提供营业执照、税务登记证、从业人员技术资格证书;
(三)机构设置情况及内部管理制度;
(四)资金和财务状况报告,包括注册资金规模、三年前财务报表、三年前纳税记录,以及目前经营状况;
代理政府采购招标业务的,还应提供招标代理资格证书。

第七条 自治区财政厅对申请人的申请材料进行审核,符合条件的,核发自治区财政厅统一印制的《广西壮族自治区政府采购业务代理资格证书》,并在公开媒体上公告。未通过资格审查的,由自治区财政厅书面通知申请单位。

第三章 权利和义务
第八条 中介机构享有以下权利:
(一)接受委托,承办政府采购业务;
(二)依据有关规定确认供应商资格或核实投标人的资格;
(三)按有关规定收取委托代理费用;
(四)法律、法规和规章规定的其它权利。

第九条 中介机构应承担以下义务:
(一)维护委托人的合法权益;
(二)发布招标公告,编制招标文件并予以解释;
(三)承担在执行中介业务中获知不能公开的资料、信息、商业秘密的保密责任;
(四)自觉接受自治区财政厅组织的政府采购业务培训;
(五)适时更新供应商信息库;
(六)法律、法规和规章规定的其他责任义务。

第四章 监督管理
第十条 自治区财政厅每年对中介机构的政府采购招标中介业务资格进行年审。符合条件的,换发《广西壮族自治区政府采购业务代理资格证书》;不符合条件或者两年内未组织过政府采购业务代理的,不予年审。

第十一条 中介机构经批准分立或合并,应书面报告自治区财政厅,并办理有关政府采购业务代理资格的变更或注销手续。中介机构宣告解散或其他原因终止政府采购业务代理时,应书面报告自治区财政厅,并交回《广西壮族自治区政府采购业务代理资格证书》。

第十二条 根据财政部《政府采购管理暂行办法》第四十五条规定,社会中介机构有下列情形之一的,采购无效,由财政部门责令改正、给予警告,并按有关规定处以罚款;给采购机关、供应商造成损失的,应当承担赔偿责任:
(一)提供虚假材料骗取政府采购业务代理资格的;
(二)超出代理权限进行采购业务的;
(三)与供应商违规串通的;
(四)拒绝财政部门的检查或者不如实反映情况、提供材料的;
(五)其他违反政府采购规定的情形。
上述行为构成犯罪的,则由司法机关追究其刑事责任。

第五章 附 则
第十三条 本办法自二OO二年一月一日起执行。

第十四条 本办法由广西壮族自治区财政厅负责解释。