我国刑事诉讼证明标准函待改善

长春铁路运输法院　　尚立福

刑事诉讼证明标准又称证明要求，证明任务，是指在刑事诉讼中承担证明责任的诉讼主体即控诉人提供证据对案件事实加以证明所要达到法律规定的程度。当控诉方提供的证据达到了证明标准，就意味着控诉方完成了证明责任，其指控的事实也就成立，反之，意味着未完成证明责任，指控的事实不能成立。
一、我国刑事诉讼证明的标准
我国刑事诉讼法的证明标准是案件事实清楚，证据确实、充分。要求达到以下要求：1、据以定罪的证据均以查证属实。2、每个证据必须和待查证的犯罪事实之间存在客观联系，具有证明力。3、属于犯罪构成要件的事实均有相应的证据加以证明。4、现有证据总体上已足以对所要证明的犯罪事实得出确实无疑的结论，即排除其他一切可能性而得出的唯一结论。我国的刑事诉讼证明标准是客观真实论的典型代表，是一种排除盖然性的绝对确定的客观标准。我国的证据法制度以可知论为理论基础，认为司法机关是完全能够认识案件的事实真相的，任何案件事实，通过正确地收集、分析证据，是可以查清的。所谓客观事实，从常识和经验得知，案件发生，客观上确实发生和存在一个已经过去的案件事实，我们将这种实际发生的案件事实称为客观事实。它具有三个基本特点：一是客观性，它是客观的而不是以人的主观意志为转移、变更的，它是一种实实在在发生的过程或状态。二是清逝性，由于时间的一维性和不可逆转性，它在发生的同时就永久性的不可逆转的消逝了，留下来的只是它对于相关事物的影响，这些影响就是证据。三是中立性，客观事实本身无所谓真或假、肯定或否定，客观存在本身仅仅是客观上所发生或存在的一切。然而刑事诉讼证明的特殊性决定以客观事实为标准定罪量刑不免带有理想主义色彩。
二、刑事诉讼证明的特殊性
刑事诉讼证明首先是人们主观对客观发生的社会事件一种认识活动，刑事诉讼证明的特殊性决定，认知的结果只能达到相对真实，而非客观真实。
（一）证明主体的特殊性，主要表现为以下三个方面：首先刑事诉讼证明的主体是特定的，由司法机关、诉讼当事人及其他诉讼参与人构成，主体的认识能力是有限的，不可能具有无限发展的认识能力，那种认为只要司法人员充分发挥主观能动性，重视调查研究，收集证据，就完全有可能掌握对查明案情有意义的一切事实的观点是不切实际的。其次，诉讼主体本身主观能力有局限性，无论是司法人员，还是普遍的诉讼当事人，都是基于其对案件事实的主观认识从事证明活动，必然受到其感受能力、记忆能力、理解能力、表达能力等主观因素的限制。最后，诉讼证明主体受诉讼利益的影响。由于诉讼证明主体特别是诉讼当事人与案件处理存在法律上的利害关系，证明主体在诉讼证明中基于趋利避害的本能，有可能只陈述对自己有利或对对方不利的案件事实，公诉人在法庭举证时一般只举被告人在侦查阶段的有罪供述，对被告人在侦查阶段的无罪辩解经常一字不提。这些特殊性会造成诉讼证明的结论与案件客观事实之间的巨大差异。
（二）刑事诉讼证明时空和资源的限制性
诉讼证明受到严格的诉讼地域管辖和法定期限的限制，诉讼证明主体在法律规定的诉讼期限内由于某种原因不能完成证明活动或根据已有的证据无法得出明确的证明结果，但案件不能无限制地拖延下去，被告人也不能无限制地处于羁押或被调查的状态。另外司法资源也是有限的，司法机关不可能为寻求某一案件的绝对真实而不惜血本，这就决定了诉讼证明只能达到一种近似的、相对的真实。
（三）刑事诉讼证明客体的特殊性
刑事诉讼证明的客体是特定主体在过去实施的某一种犯罪事实，包括主观要件和客观要件两个方面，对于客观事实可以通过证据加以认识，但罪犯的主体意识在其发展历程中是转瞬即逝、一去不复返的，即使是相同的人，也不可能重现其曾有过的主观意识，诉讼证明必然是相对真实的。
（四）刑事诉讼证明方法的特殊性
刑事诉讼证明是一种回溯的历史证明，诉讼证明的对象是已经发生过的刑事案件，司法人员只能通过收集、审查、运用证据按照经验法则与逻辑法则以推理方式对案件事实加以再现，才能完成诉讼证明，在证明方法上也只能达到一种接近客观事实的相对真实。
三、法律事实及其证明标准
刑事诉讼证明是一种认识活动，诉讼证明的特殊性决定诉讼证明对案件事实的认识达不到绝对真实即客观事实的程度，只能达到一种接近客观真实的相对真实，这种相对真实是建立在现有的证据事实基础之上的，是可能通过证据事实推知与获得最大程度的真实，是一种法律拟制或者推定的事实，也就是法律事实。法律事实是指通过审判，各种证据经过法定的举证、质证、交叉询问及辩论等程序调查后，裁判者在判决中认定的案件事实。也就是在判决书在证据基础上用法律语言重构和再现的客观事实。它具有以下特点：一是全面性，它是裁判者在综合控辩全部证据材料的基础上认定的案件客观事实，是全面而非片面的。二是确定性，它是司法机关对案件客观事实作出的最终认定，具有法律效力，而且通常标志着对案件客观事实认识活动的终止，一般情况下不会再次启动诉讼程序去重新认识和认定案件客观事实。三是程序性，它是刑事诉讼中最重要的程序——审判程序的结果，是与案件客观事实认定有利害关系的多方诉讼参与人共同作用的结果，司法程序的民主性和正当性在相当程度上影响甚至决定了判决认定的法律事实的合理性。四是权威性。它是由代表国家司法权的机关——法院作出的权威性认定，诉讼参与人及社会公众必须接受。
法律事实的提出只是更新了我们在刑事诉讼证明标准上的观念，需要我们确定新的证明标准。
西方两大法系国家的刑事证明标准是其刑事证据制度的一个重要组成部分。英美法系国家对刑事诉讼证明标准的表述是“排除合理怀疑”，所谓“排除合理的怀疑”，从字面上讲是指检控方对被告人有罪的证明并不需要达到排除“一切怀疑”的程序，它所要做的只是排除“合理的怀疑”。尽管英美法系的证明标准是一个极为重要的概念，但“排除合理怀疑”也是一个非常难界定的概念，它的确切含义没有人能够说清楚，至今几乎仍无人对其进行准确的定义。英国著名法官丹宁勋爵的界定为“证明标准必须达到妥适的确定。尽管这种标准不必达到绝对的肯定性，但却必须具有高度的盖然性程度。”加拿大联邦最高法院所作的经典解释为“顾名思义，一项合理的怀疑准确地说就是一项建立在理性基础上的怀疑，亦即建立在逻辑推理过程之上的怀疑。它不是一种想象出来的怀疑，也不是基于同情或者偏见而产生的怀疑。它是这样一种怀疑，也就是如果你问自己为什么我要怀疑的时候，你能够通过回答这一问题，而给出一种逻辑上的理由。这种逻辑上的理由可以是指与证据有关联的理由，包括你在考虑了全案证据之后所发现的矛盾，也可以是指与某一证据的不存在相关的理由，而该证据在这一案件中属于定罪的前提条件。”可见“排除合理怀疑”不是要求排除一切可能的怀疑（排除一切怀疑是我国的证明标准），而仅要求排除的怀疑必须是理性的，不是虚幻的、想象的怀疑。
大陆法系国家定罪的证明标准是“内心确信”，是指法官在作出被告人有罪的判决时，对待定的事实必须无疑义地认为其为真实。这种确信必须是理性的、真诚的确信。根据法国现行刑事诉讼法的规定“法律并不考虑他们通过何种途径达成内心确信；法律并不要求他们必须追求充分和足够的证据；法律只要求他们心平气和、精神集中，凭自己的诚实和良心，依靠自己的理智，根据有罪证据和辩护理由，形成印象，做出判断。法律只向他们提出一个问题：你是否已形成确信？这是他们的全部职责所在。”“内心确信”的证明标准虽然在形式上是主观的，但它的内容却是客观的，达到内心确信程度的案件事实不是法官个人的纯粹猜测。当证据无法对指控的事实加以理性地、明确地证实时，法官个人的纯粹主观确信甚至直觉，都不足以成为判决的基础。如果法官作出错误的判断，被告人可以借助法律救济，由其他法官验证该判决形成过程能否被他们所理解。
两大法系国家分别从正反两面表述证明标准，但其内容基本一致。具有以下共同特点：
（一），认为刑事证明标准是一种高度盖然性标准，而非绝对的确实性。两大法系均认为，由于人的证明能力的有限性和诉讼效率的要求，证明达到绝对的真实程度是不可能的，也是没有必要的，因此刑事证明标准只能选择“高度盖然性”或“最大程度盖然性”的标准。
（二）以严格的自由心证为依据。现代两大法系国家对证据的判断和事实的认定均实行严格的合理的自由心证主义，彻底抛弃了传统自由心证的非理性和非民主因素。首先，对证据的判断和事实的认定是通过认识主体的主观思维——自由判断实现的。因此，“内心确信”、“排除合理怀疑”的证明标准具有主观性，可以说是一种主观标准。其次，实行证据裁判主义，要求对事实的认定必须以法庭审理中经过举证、质证的证据为客观基础，因此，“内心确信”、“排除合理怀疑”的证明标准也具有客观性，而不是单纯的主观想象。最后“内心确信”、“排除合理怀疑”是通过正当的法律程序——法定证据能力 制度、公开的法庭调查程序、辩论程序、合议程序、上诉程序、判决理由制度等形成的。这种证明标准又具有法律性。通过这种标准所形成的事实既非原来发生的客观事实，又非单纯的主观产物，而是种法律事实。可以说，现代西方两大法系国家的“内心确信”、“排除合理怀疑”的证明标准是法律真实标准的典型体现。
四、我国刑事诉讼客观标准的弊端
我国刑事诉讼证明的标准是客观事实论的典型代表，其弊端主要表现在；
（一）忽视甚至是否认证明标准的主观性。我国的刑事证明标准不是从司法人员的主观思维状态——自由心证的角度提出要求和设立标准，而是强调证据的客观性、强调案件事实的客观方面，从而否认司法人员对证据的判断和事实认定的自由心证原则。实际上，司法人员在裁判或处理案件时，必须要对案件事实和证据形成一定的主观判断。除了在神示证据制度和法定证据制度之外，任何一名司法人员在做出有罪认定时，实际上都确信自己的裁判或者认定是正确的，即形成内心确信，排除合理怀疑。法官在判断证据的证明力时采取自由心证的判断方式，即使我国诉讼法否定自由心证制度和法官有所谓的“内心确信”、“排除合理怀疑”，但司法实践中，它们仍然是实实在在地存在着。因此，我国刑事证明标准这种注重客观而忽视主观态度，是违反认识规律的。而且，与两大法系国家相比，我国的法官对证据的审查判断受到更少的制约，享有更大的自由裁量权，如证人不出庭作证成为较普遍的现象，法官享有对疑问证据的庭外调查权，判决理由的秘密性，证据规则缺乏，非法证据排除规则不严等，使得我国法官有相当大的自由度形成自己的心证。可以说，我国法官在实际司法中所操作的证明标准具有更大的主观性。
（二）、缺乏可操作性。“事实清楚，证据确实、充分”的证明标准要求将“客观事实”作为衡量裁判者认定事实是否正确的标准或参照物，但客观事实是一去不复返的历史事件，对这种“客观事实”的认识不仅要揉合认识主体的主观思维，其本身也正是认识主体通过证据所要竭力查明的，将这种尚待查明和“客观事实”又作为认定事实的标准，不可能具有操作性的。因此，我国立法所规定的刑事证明标准由于大而空，即使对其做出一些具体的解释，但在实践中也不可能形成一个明确和操作性的标准，从而导致司法人员在实际操作中往往凭其法律意识和信念去掌握，以致在认定案件事实时不易形成共识，影响了办案的准确性，降低了诉讼效率。
（三）放纵犯罪，影响司法形象。随着新刑法、刑事诉讼法及相关司法解释的颁布施行，我国司法改革的步伐大大加快。改革的目的是追求司法公正。控辩制度的实行，大大提高了刑事诉讼程序的透明度，然而作为定罪量刑的中心环节——刑事诉讼证明的标准却没有任何改变，致使控辩制的改革流于形式。更为严重的是，控辩制加大了控辩双方的证明责任，诉讼时限也趋于严格，在较短的时间内，控诉机关收集的证据无法达到事实清楚，证据确实、充分的程度，致使审判机关依法宣告被告人无罪。这类案件有时主审法官的内心都认为被告人已经实施了犯罪，但由于证据无法达到证明客观事实的程度，只好宣告被告人无罪。依法断案的结果，有时尽然在放纵犯罪。乐的当然是被告人，而苦的是司法人员、被害人、人民群众，损害了法院在人民群众的形象，何谈司法公正？
五、我国刑事诉讼证明的改善
刑事诉讼证明应当建构一种能够兼容主观因素和客观因素，均衡实体真实和程序正义、效率，既有概括性又有可掌握性和可操作性的证明标准。这种标准很难用几个词语准确地表述，从当今世界各国的证明标准中，我国案件事实清楚，证据确实、充分的证明标准急待改善。但目前我国并未对法官实行西方的精英化、职业化选任和管理，现有法官的整体素质明显偏低，全面实行自由心证，要求以“内心确信”作为刑事诉讼证明的标准未免会产生许多不利的后果。但在条件符合的部分地区或法院推行以“排除合理怀疑”为刑事证明标准，仍然有其重要的意义，也好为我国的司法改革积累经验和创造条件。理由如下：
（一）“排除合理怀疑”证明标准体现了主观与客观的有机结合。排除合理怀疑是指司法人员对被控诉人确信有罪至无合理怀疑的程度，司法人员必须通过其主观思维过程判断是否排除了合理的怀疑。因此，从字面上看，排除合理怀疑的证明标准似乎是单纯的一种主观标准。但事实上，它不仅具有主观性的一面，而且还具有客观性的一面，因为刑事诉讼证明达到“排除合理怀疑”是以刑事程序中的证据为客观基础的，并且排除合理怀疑本身就要求证明结论应当最大程度地接近客观真实。
（二）“排除合理怀疑”的证明标准具有可操作性。合理的怀疑是具体的、是有一定根据的怀疑或可能性，那种抽象的、纯理论上的或缺乏事实依据的怀疑或可能性不能称为合理怀疑。合理怀疑是一种可以说出理由的怀疑，不是无故质疑、任意妄想的怀疑、过于敏感的怀疑、仅凭臆测的怀疑、强词多理的怀疑。人们可以清楚地界定“合理怀疑”与“无故质疑”，使其具有现实性和可操作性。
（三）“排除合理怀疑”的证明标准可以有利于提高诉讼效率。根据这种证明标准。司法人员应当把时间、财力和人力集中放在查明、排除案件事实中存在合理怀疑的部分，而没有必要对一切怀疑或可能性予以排查到底，从而避免司法机关为查清某些不合理的怀疑而投入无限的时间和资源，既节约了司法资源，也加快了办案的速度，提高了审判效率。
（四）“排除合理怀疑”的证明标准可以从根本上解决我国司法实践中疑罪从轻和放纵犯罪问题。以客观真实论为理论基础的“案件事实清楚，证据确实、充分”的证明标准，往往会导致司法人员对疑罪案件既不敢做出无罪处理结论，也不取做出有罪的处理结论，担心二种结论均可能与案件的客观事实不符合。在以法律事实为理论基础的“排除合理怀疑”证明标准的指导下，当司法人员在法定诉讼期限内对案件事实的证明达不到排除合理怀疑的程度时，就应当大胆地做出证据不足的无罪处理结论；相反，对案件事实的证明达到排除合理怀疑的程度时，就应当做出有罪的处理结论，而不必担心其处理结果与案件的客观事实是否相符。因为根据“排除合理怀疑”的证明标准所认定的案件事实是一种法律事实，是所有参与诉讼证明活动的人共同作用并通过正当的法律程序而形成的结果，具有正当性、合法性及合理的可接受性。

山东省德州市人民政府办公室


德政办发〔2005〕18号


德州市人民政府办公室关于印发《德州市经济适用住房管理办法》和《德州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的通知

各县(市、区)人民政府(管委会),市政府各部门:
　　《德州市经济适用住房管理办法》和《德州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。

　　 德州市人民政府办公室
　　 二○○五年五月二十八日

　

　德州市经济适用住房管理办法


　　第一章　总　则
　　第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据国家、省有关规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条　在本市城区(含德城区、经济开发区、商贸开发区、河东新城)范围内从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。
　　第四条　发展经济适用住房,应当坚持政府总揽、总量控制、统一规划、合理布局、节约土地、规范运作的原则。
　　第五条　德州市建设委员会是经济适用住房行政主管部门,负责本市城区经济适用住房管理工作。
　　德州市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室负责本市城区经济适用住房的具体管理工作。
　　德州市房产管理局负责本市城区经济适用住房的销(预)售许可、上市交易管理的具体工作及物业管理活动的监督管理工作。
　　德州市物价局负责本市城区经济适用住房的价格监督管理工作。 发展和改革、民政、国土资源、财政、统计、规划等行政主管部门和金融机构按照职责分工,负责经济适用住房的有关工作。
　　第二章　优惠政策
　　第六条　经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途按商品房价格出售,变相搞商品房开发。
　　第七条　经济适用住房建设和经营中国家和省政府批准的行政事业性收费,减半征收。按规定收取服务费用的,按最低限收取,并按规定缴纳有关税金。
　　第八条　经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用,由政府承担。小区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决,50%摊入房价。
　　第九条　经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。拒绝填写或不按规定要求填写的,开发建设单位有权拒交,并向价格主管部门举报。
　　任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。
　　第三章　规划和项目管理
　　第十条　市政府根据我市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,编制经济适用住房发展规划,并由经济适用住房行政主管部门负责组织实施。
　　第十一条　市经济适用住房行政主管部门应当会同发展和改革、国土资源、房管、民政、统计、规划等部门,根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,建立经济适用住房项目库,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。
　　经济适用住房项目的确立,应坚持综合开发、配套建设,严格限制零星、分散建设。
　　第十二条　发展和改革部门应当会同建设、规划、国土资源部门,依据经济适用住房发展规划和项目储备,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划,并监督检查计划落实和项目实施情况。
　　经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划,确保供应。
　　第四章　建设管理
　　第十三条　经济适用住房开发建设坚持政府组织协调、企业市场运作的原则,以招投标方式确定项目法人。
　　第十四条　经济适用住房行政主管部门依据经济适用住房年度建设计划和土地供应计划,对经济适用住房建设项目组织公开招投标,择优确定开发建设单位。
　　参加经济适用住房建设项目投标的房地产开发企业,应当具有相应房地产开发资质、良好的开发业绩和社会信誉,具备项目开发投资额35%以上的项目资本金。
　　经济适用住房行政主管部门应当将参加投标的房地产开发企业的基本情况和中标结果进行公示。
　　第十五条　开发建设单位应对经济适用住房的规划设计、施工、监理、材料设备供应、前期物业管理实行公开招标。经济适用住房建设开发企业严禁有下列行为:
　　(一)取得经济适用住房建设用地1年内无故不开工;
　　(二)擅自转让经济适用住房建设项目开发权;
　　(三)改变经济适用住房销售对象或销售对象未经审查;
　　(四)改变经济适用住房投资计划、详细规划设计方案或增减建设项目配套工程;
　　(五)未经市价格主管部门审批,自行定价销(预)售或重复收取已计入房价费用。
　　第十六条　经济适用住房要严格控制在中小户型范围,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。
　　第十七条　经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,降低能耗,提高整体建设水平。
　　第十八条　经济适用住房小区的基础配套设施和公共配套设施要与住宅工程同步建设、同步交付使用。
　　第十九条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规规定及合同约定,承担相应的工程质量责任。
　　建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任。保修期从经济适用住房交付使用之日起计算。
　　第二十条　经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。审计、监察部门对经济适用住房建设实行专项审计,依法监督检查。
　　第五章　价格管理
　　第二十一条　经济适用住房的销售基准价格、浮动幅度由价格主管部门按照有关规定确定。
　　建设行政主管部门协助物价主管部门做好经济适用住房价格的监督管理工作。
　　第二十二条　新建经济适用住房基准价格应当在项目开工前确定,不能在开工前确定价格的,经济适用住房建设单位应当在销售前报批基准价格。
　　未确定基准价格的经济适用住房,不得销(预)售。
　　第二十三条　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
　　(一)开发成本
　　1.按照法律、法规规定用于征地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;
　　2.开发项目前期工作所发生的规划、工程勘察及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费;
　　3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费;
　　4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的且不得进行有偿转让的非营业性公共配套设施建设费的50%;
　　5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算;
　　6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算;
　　7.行政事业性收费按照国家有关规定计收。
　　(二)税金
　　依照国家规定的税目和税率计算。
　　(三)利润
　　按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。
　　第二十四条　下列费用不得计入经济适用住房价格:(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;
　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;
　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
　　(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
　　第六章　申购与销售管理
　　第二十五条　经济适用住房供应坚持困难优先、满足急需的原则,定向供应给中低偏下收入家庭,并优先向其中的无房户、危房户供应。
　　第二十六条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
　　第二十七条　同时符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房:
　　(一)有本市市区5年以上城镇常住户口(含符合本地安置条件的军队人员)或政府确定的供应对象;
　　(二)家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入;
(三)无房或现人均住房建筑面积低于10平方米。符合认购条件的残疾人、转退军人、市级以上劳模及城市市政、公益性建设等重点项目的被拆迁户家庭可以优先认购。
　　符合条件的申请人只能购买1套经济适用住房。
　　有下列情况之一者,不能申购经济适用住房:
　　(一)家庭成员不足2人的;
　　(二)已按房改政策购买过公有住房,或者已参加单位集资建房,或者已购买经济适用房的。
　　住房面积均以房产证记载的面积为准。核定家庭人均住房面积的户内人口以户口簿为准。
　　第二十八条　人均可支配收入、住房困难标准由市经济适用住房行政主管部门会同民政、统计等部门根据社会经济发展情况定期调整公布。
　　第二十九条　申请购买经济适用住房按照下列程序办理:
　　(一)申请。申请人在销售项目申请购买期限内向市经济适用住房行政主管部门提交下列材料:
　　1.《购买经济适用住房申请表》;
　　2.户口簿、身份证;
　　3.住房情况证明(产权或使用权);
　　4.家庭收入证明;
　　5.婚姻状况证明;
　　6.其他需要提交的证明文件。
(二)受理。对符合本办法规定条件的,应当予以受理,并出具受理凭证。
　　(三)审查。市经济适用住房行政主管部门应当在受理之日起20个工作日内完成审查。民政、房管等职能部门及申请人户籍所在地的街道办事处和所属单位应当协同做好年收入和住房情况的审查工作。
　　(四)公示。市经济适用住房行政主管部门将符合条件申购人的家庭人口、收入、住房状况等内容进行公示,公示期为15个工作日。公示期间无投诉或有投诉但经查投诉不实的,市经济适用住房行政主管部门予以登记,并核发《经济适用住房准购证》,准购证应注明准购面积。准购面积应符合住房解困标准,原则上家庭人口4人以下(含4人)申购面积不超过60平方米。
　　(五)办理手续。申购人持《经济适用住房准购证》到经济适用住房销售单位在准购面积以内根据入围排序选购,购买面积不得超过准购面积。
　　第三十条　经批准购买经济适用住房的家庭,自批准之日起2年内未能购房的,应当重新申请。
　　第三十一条　经济适用住房销(预)售应当按照下列程序进行:
　　(一)销(预)售申报。经济适用住房项目开发建设单位,在取得房产主管部门颁发的销(预)售许可证后,应当向经济适用住房行政主管部门申报。
(二)销(预)售公告。市经济适用住房行政主管部门将全部房源信息通过媒体进行销(预)售公告,公告内容包括房源位置、数量、户型、面积、价格、销(预)售许可证号、开发建设单位、销售方式、申请期限等。
　　(三)入围排序。市经济适用住房行政主管部门对符合优先认购条件的核准后,予以公示,公示无异议批准直接入围,公示期为10个工作日。除符合优先认购条件的,市经济适用住房行政主管部门根据房源数量,对其他符合条件的申购户以公开摇号方式确定入围名单。
　　所有入围的申购户需进一步确定选房顺序,选房顺序以公开摇号方式确定。公开摇号均应在市监察部门、公证部门及入围市民代表监督下进行,并依法公证。
　　(四)公开选房。开发建设单位应当制定公布公开选房方案。申请人按公告的选房顺序到开发建设单位轮候购买。
　　摇中号后放弃选房或选房后放弃购买的,原《准购证》作废,2年内不得再次申请。
　　第三十二条　开发建设单位不得向未经经济适用住房行政主管部门审批但符合购买资格的家庭出售经济适用住房。
　　第三十三条　开发企业自主开发和定价的商品房,不得冠以“经济适用住房”的名称进行销售。
　　第七章　售后和交易管理
　　第三十四条　经济适用住房按照国务院《物业管理条例》进行管理。
　　要建立专项维修基金(住宅共用部位、公用设施设备维修基金),纳入维修基金管理。
　　在业主大会选聘物业管理企业前,房地产开发企业应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理,签订书面的前期物业服务合同,房地产开发企业与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含物业服务约定的内容。
　　在销售物业之前,房地产开发企业应当制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益以及业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。物业买受人与房地产开发企业签订物业买卖合同时,应当遵守业主临时公约并予以书面承诺,待业主大会成立后,业主委员会再与选聘的具有资质的物业管理企业签订书面的物业服务合同。物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　第三十五条　居民购买经济适用住房后,应按照规定办理权属登记,开发建设单位必须给予协助。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当注明经济适用住房、划拨土地。
　　第三十六条　经济适用住房取得房屋所有权证和国有土地使用权证5年后,并补缴土地出让金,方可按市场价上市。
　　未满5年,确需出售的,应出售给经济适用住房行政主管部门核定的符合购买条件的家庭,出售价格不得高于购买时的价格。经济适用住房购买人如需换购经济适用住房,必须经经济适用住房行政主管部门批准,以不高于届时经济适用住房的价格出售给符合条件的家庭后,方可再次申请。
　　第三十七条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再次购买经济适用住房。
　　第八章　集资和合作建房
　　第三十八条　集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,应当纳入全市经济适用住房建设计划和用地计划管理。
　　第三十九条　住房困难户较多的企业,经市政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划和企业发展规划的前提下,利用自有存量土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象,必须严格限定在本企业符合购买经济适用住房条件的职工。对因特殊情况出现的剩余住房,必须在经济适用住房行政主管部门、价格主管部门的监督下,向社会公开出售给经济适用住房购买对象。
　　第四十条　对企业的集资、合作建房款实行专款管理、专项使用,并接受当地审计、监察、财政和经济适用住房行政主管部门的监督。
第四十一条　严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。
　　第四十二条　集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用,不得有利润。
　　第九章　罚　则
　　第四十三条　发展和改革部门会同建设、规划、国土资源部门加强对经济适用住房的监督检查,对不严格按照投资计划建设的项目单位,取消其参与经济适用住房项目建设的资格。
　　第四十四条　未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房土地用途的,由国土资源部门按有关法律规定处理。
　　第四十五条　擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价,由价格主管部门责令限期改正,并依法进行处罚。
　　第四十六条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或集资、合作建房的,由经济适用住房行政主管部门追回已购住房,造成损失的,由责任人承担,并可提请所在单位对申请人进行行政处分。
　　对出具虚假证明的单位,由经济适用住房行政主管部门提请有关部门追究单位主要负责人的责任。
　　第四十七条　管理经济适用住房的工作人员,有下列行为的,由有关部门按规定给予行政处分;情节严重且构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　(一)未按规定程序和条件进行申请人资格审查的;
　　(二)弄虚作假,协助当事人隐瞒真实情况的;
　　(三)索取和收受他人财物的。
　　第十章　附　则
　　第四十八条　各县(市)经济适用住房管理,参照本办法执行。
　　第四十九条　本办法具体执行中的问题,由德州市建设委员会会同有关部门负责解释。
　　第五十条　本办法自2005年6月1日起施行。


　　德州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法


　　第一条　为建立和完善城镇廉租住房制度,保障城镇最低收入家庭的基本住房需要,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。第二条　本办法适用于本市城区(含德城区、经济开发区、商贸开发区、河东新城)范围内享受城镇最低生活保障的住房困难的城镇居民。
　　第三条　德州市房产管理局是本市城区最低收入家庭廉租住房的管理部门,负责本市城区最低收入家庭廉租住房管理工作。
　　财政、民政、国土资源、税务、统计、物价等部门应当按照各自职责,配合做好城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。
　　第四条　城镇最低收入家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需要为原则,根据当地财政承受能力和居民住房状况合理确定。
　　城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。
　　第五条　本市城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租金补贴为主,实物配租、租金核减为辅。
　　租金补贴是指政府对符合条件的申请对象按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额发放租金补贴,由其到市场上租赁住房。
　　实物配租是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房,并按照廉租住房租金标准收取租金。
　　租金核减是指房屋产权单位对符合本办法规定条件的城镇最低收入家庭现已承租的公有住房给予租金核减。
　　第六条　城镇最低收入家庭廉租住房资金的主要来源:
　　(一)财政预算安排的资金;
　　(二)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金;
　　(三)社会捐赠等其他渠道筹集的资金。
　　第七条　城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理,专项用于租赁住房补贴的发放以及廉租住房的购建、维修和物业管理等,不得挪作他用。
　　第八条　实物配租的廉租住房来源主要包括:
　　(一)政府出资收购的住房;
　　(二)社会捐赠的住房;
　　(三)腾空的直管公有住房;
　　(四)政府出资建设的廉租住房;
　　(五)其他渠道筹集的住房。
　　实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主,限制集中兴建廉租住房。实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
　　第九条　政府新建廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应,有关部门应当在行政事业性收费等方面给予政策优惠;对市房产主管部门购买旧住房作为廉租住房,以及实物配租的廉租住房租金收入,税务部门应当给予税收优惠。
　　第十条　申请廉租住房租金补贴或者租金核减应当符合下列条件:
　　(一)取得民政部门核发的《德州市城市居民最低生活保障金领取证》(以下简称最低生活保障证);
　　(二)无房、拥有私有住房或者承租公有住房的人均建筑面积低于人均10平方米;
　　(三)共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
　　第十一条　符合本办法第十条规定条件的城镇最低收入家庭,申请廉租住房租金补贴、租金核减或实物配租的,应当持现住房证件或者无房证明、户籍证明以及最低生活保障证,向市房产主管部门提出书面申请。
　　第十二条　市房产主管部门应当自接到申请之日起15日内会同申请人所在单位对申请人的申请条件进行审核,并在申请人所在单位内予以公示,公示期限为15日。对无工作单位的申请人,市房产主管部门应当会同申请人户籍所在地的街道办事处进行审核,并在申请人居住地和户籍所在地的街道办事处予以公示,公示期限为15日。
　　第十三条　市房产主管部门对公示期内无人提出异议或者异议不成立的,予以登记,并将登记结果予以公示。市房产主管部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应接受调查,如实提供有关情况。
　　第十四条　经登记公示无异议或者异议不成立的,予以核准;不予核准的,应该向申请人书面说明理由。
　　经核准享受廉租住房租金补贴的家庭,其廉租住房租金补贴由市房产主管部门按月发放;经核准享受租金核减的家庭,由产权单位按规定按月予以租金核减;对于申请实物配租的家庭由市房产主管部门根据房源情况排队轮侯,根据轮侯顺序适时配租廉租住房,并将配租廉租住房的结果予以公布。在轮侯期间,申请人家庭基本情况发生变化的,经市房产主管部门审核不符合申请条件的,取消轮侯。
　　第十五条　我市城区最低收入家庭廉租住房租金由维修费、管理费2项要素构成。单位面积租赁住房补贴标准,按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
　　第十六条　市房产主管部门应当会同有关部门根据社会经济发展情况对廉租住房保障面积标准、廉租住房租金标准和租赁住房补贴标准提出调整方案,报市政府批准后公布实施。
　　第十七条　无房户按市政府确定的廉租住房保障面积标准计算住房租金补贴;人均住房建筑面积10平方米以下的,按实际住房面积与廉租住房保障面积标准相差部分给予住房租金补贴,其租住的公有住房面积按廉租住房租金标准缴纳租金。
　　家庭月租金补贴=单位面积租金补贴标准×(家庭应享受的廉租住房保障面积-租住公有住房的建筑面积或者个人私有住房的建筑面积)。
　　第十八条　以下情形不认定为个人住房:
　　(一)借住亲友和他人住房的;
　　(二)居住单位的非住宅用房或者集体宿舍的;
　　(三)租住私有住房(包括转租的公有住房)的。
　　第十九条　享受廉租住房待遇的家庭人数,以民政部门核发的最低生活保障证确定的人口为准。
　　第二十条　享受廉租住房租金补贴的家庭,原住房可以出租,其收入用于支付新承租住房的租金。
　　第二十一条　经市房产主管部门确定获得租赁住房补贴的家庭,可以根据居住需要选择承租适当的住房,在与房屋出租人达成初步租赁意向后,报市房产主管部门审查;经审查同意后,方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同;市房产主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴,并将补贴资金直接拨付房屋出租人,用于冲减房屋租金。经市房产主管部门确定可配租廉租住房的家庭,应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人应当按照合同约定缴纳租金。
　　第二十二条　享受廉租住房待遇的本市城区最低收入家庭应当按年度向市房产主管部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。市房产主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核,并依据复核结果及时调整廉租住房待遇。对家庭收入连续1年以上超过规定收入标准的,应当取消其廉租住房待遇。
　　第二十三条　廉租住房申请人对房产主管部门的审核结果、轮侯结果、配租结果有异议的,可以向市政府或上级主管部门申诉。
　　第二十四条　对不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况,已骗取廉租住房保障的,由市房产主管部门责令退还已领取的廉租住房租金补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,或者补交核减的租金;情节严重的,可处以1000元以下的罚款。
　　第二十五条　享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的,由市房产主管部门收回其承租的廉租住房,或者停止发放租赁补贴,或者停止租金核减。
　　(一)将承租的廉租住房转借、转租的;
　　(二)擅自改变房屋用途的;
　　(三)连续6个月以上未在廉租住房居住的;
　　(四)无故拖欠租金连续6个月以上的。
　　第二十六条　房产主管部门工作人员或其他有关行政管理部门工作人员,在办理廉租住房工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十七条　各县(市)城镇最低收入家庭廉租住房的管理,可参照本办法执行。
　　第二十八条　本办法自2005年6月1日起施行。