河北省唐山市人民政府


唐山市关于出售公有住房的若干规定

为了解决公有住房出售中的若干具体问题，保证工作顺利开展，根据《唐山市深化城镇住房制度改革实施方案》，特做如下规定：
一、 基本规定
1、凡座落在本市路南、路北、古冶、开平、新区和港口、南堡、高科技开发区范围内的公有住房，除成片平房、危房、产权有争议房、列入改革规划房及具有专用性质的住房外，均可以出售，出售时应执行本规定。
2、公房出售实行成本价、标准价和使用权价三种形式，由产权单位根据具体情况确定。出售旧公房应选择一种形式，出售新房可以采用多种形式，单位出售旧公房不分内，外部职工应实行统一政策，出售新房可实行差别政策。
3、新购建公房和腾空的旧公房向职工分配时，应实行先售后租，出售对象的选择顺序根据职工的住房困难程度确定，出租的对象为经济上确实有困难的住房困难户，在同一批分配的公房中出租的数量应控制在20%以内。
4、公房出售对象应具有本市非农业户口。旧公房面向原承租户出售，承租户购房坚持自愿的原则，公房产权单位不得强迫或变相强迫承租户购房。
5、出售的公房兼具有房屋所有权证和土地使用证，出售前应进行成本价评估。单位以标准价出售公房，必须按职工工资总额的5%建立住房公积金。
6、公房产权单位出售公有住房应制定方案，经市住房制度改革领导小组办公室批准后组织实施，具体实施中应按有关规定办理手续。
二、 售房价格
1、出售公房的成本价包括征地和拆迁裣费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、建房管理费、贷款利息、其它政策规定的税费等七项因素。新建公房的成本价按实际价格计算；单位购买的商品房向职工出售可以承担本规定成本价以外的费用，旧公房的成本价按上一年新建同类住房的成本价以成新折旧评估，年折旧率为2%，
2、公房出售的标准价按市统计局公布的上年度全市平均工资总额计算，具体价格和折扣额由市政府根据国家的有关政策公布。1996年上半年出售公房的标准价为620/平方米，年工龄折扣额为3。70元/平方米，购现住房折扣率为标准价的3.70%，旧房的年折旧率为标准价的1.5%。
购房职工的工龄按购房人夫妇二人的工龄合并计算：本市在职职工工龄截止到1995年12月31日，异地工作的职工工龄截止到当地建立住房公积金制度的前一年；已离退休年龄计算。工龄计算办法按组织、劳动、人事部门的规定办理。
3、单位以使用权形式出售新旧公房的价格，均按不低于成本价的30%计算，具体价格比例由售房单位根据需求状况河经济承受能力确定。
4、出售公房应按下列因素和标准确定调价系数；
（1）环境调价系数：以出租住房的七个环境类别区为基础，四类环境区不调整，每升高（或降低）一类调增（或调减）4%。
（2）层次调价系数：无电梯住宅按下表高速售价。

有电梯住宅的层次调价由售方单位自行平衡确定。
（3）朝向调价系数：只有北窗的住房调减20%，无南窗有东西窗的住房调减10%，斜向住房不做售价调整。
（4）设备调价系数：无暖气、煤气设备的住房各调减5%，有浴盆或太阳能设备的住房应适当增加售价。
（5）以成本价和使用权价格售房不做设备、环境差价调整。
（6）以成本价和使用权形式出售新房的调价额应以单位面积的平均成本价乘以调价系数，平均成本价以成本价为基数按加权平均测算。以其他形式出售新旧公房不计算平均价。
5、公房售价总额按下列公式计算：
（1）成本价总额=（平均）成本价×（1±调价系数）×建筑面积；+
（2）标准价总额=[标准价×（1±调价系数）一年工龄折扣额×工龄] ×（1-年折率×已使用年限）×建筑面积-标准价×（1±调价系数）×现住房折扣率×建筑面积；
（3）使用权价格总额=（平均）成本价×价格比例×（1±调价系数）×建筑面积；
6、出售公房按建筑面积计价，一套楼房住宅建筑面积按建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算。
三、 付款方式
购房职工在首次交付不少于30%价款的基础上，可向市住房资金管理中心申请政策性抵押贷款；有条件的售房单位可以实行分期付款。购房人不申请政策性抵押贷款，按成本价购买旧公房一次付清全部价款的给予价款总额15%的优惠，按标准价购买公房一次付清全部价款的给予价款总额10%的优惠。政策性贷款和分期付款期限最长不超过十年。
四、产权确认
1、以成本价购买的住房产权归个人所有，补交土地使用权出让金后可依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入归个人。
2、以标准价购买的住房产权归售房单位和购房人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
标准价
个人产权比例= —— ×100%
成本价
所购住房使用五年以上并补交土地使用权出让金后，允许依法进入市场出售，交纳有关税费后，收入按产权份额分配。
3、以使用权形式购买的住房，产权归售房单位和个人共同所有，购房人拥有的产权份额按下列公式计算：
使用权价
个人产权比例= ———— ×100%
成本价
购买的使用权住房，经售房人同意可以依法进入市场出售个人产权部分，使用权随之转移，交纳有关税费后所得收益归个人所有。单位与个人共同出资的，所得收益按投资比例分配。
4、以标准价、使用权价购买的住房进入市场出售前，应取得原产权共有单位的同意。单位和个人共同出资购买的使用权住房尚应取得出资单位的同意。产权共有单位或出资单位可按重置成本价优先购买，单位不购买的应同意个人进入市场出售。
5、出售公有住房应进入市场办理交易手续，凭交易契约到房屋产权管理机构申请产权过户。以成本价购买的住房核发私有房屋所有权证，以标准价、使用权价购买的住房核发共有房产保持证。
6、以成本价出售的住房，购房人凭私有房屋所有权证到土地管理部门办理土地使用证。
7、购房人取得私有房屋所有权证或共有房产保持证后，可以依法进入市场出租住房。
8、取得住房部分产权的购房人，可以按重置成本价补足价款取得全部产权。
五、 售房资金管理
1、出售国有住房须使用财政部门统一印制的售房收入专用发票。
2、出售新公房和以使用权形式出售旧公房的收入除支付有关费用和预留维修基金外均归售房单位所有，用于偿还贷款、工程款或继续用于住房建设。
3、出售旧公房的收入用于支付下列费用；
（1） 支付评估费、交易管理费等费用；
（2） 提留公房售后维修基金；
（3） 按《国有住房出售收入上交财政暂行办法》的规定上交财政，作为城市住房基金。
（4） 剩余部分作为单位住房基金。
4、留给单位的旧公房出售收入应存入市住房资金管理中心在房地产信贷部开设的售房资金帐户，专项用于住房建设，经市住房制度改革领导小组办公室批准后使用。
5、售房收入上交财政有困难的可以按程序申请减免。
六、公房售后的使用与修缮
1、购房个人不得擅自改变使用性质，不得私自拆改，房屋装饰装修应办理登记审核手续；
2、房屋售后修缮由住宅小区物业管理机构或售房单位负责。以成本价和标准价购买的住房由产权人交纳修缮管理费，交费标准由市房管局会同物价部门确定。
七、其它规定
1、按本办法规定购买住房给予一次性免交契税的照顾，已取得部分产权又补足价款取得全部产权的仍免交契税；
2、每对夫妇只能以标准价购买一套公有住房，享受一次工龄折扣，租住公房的夫妇，不得再以标准价购买新房。
3、按本规定出售公房，交易管理、产权登记等行政性收费减收50%，成本价评估费从低计收。
4、按本规定购买住房的职工继续执行煤气、热力等公益事业的收费标准和补助办法。
5、以标准价购买公房的职工从停租之日起停发住房补贴。
6、本规定由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
附：住房建筑面积计算方法。


一、住房建筑面积计算方法

计算公式
1、套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；
2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积；
3、分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积；
4、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷栋号套内建筑面积之和；
5、公用建筑面积=栋号总建筑面积-栋号套内建筑面积-人防地下室建筑面积-单独销售或出租的建筑面积。
二、计算规则
1、套内使用面积按计租面积计算。
2、套内墙体面积按共同墙体水平投影面积的一半与非共用墙体水平投影面积之和计算；共用墙体包括各套住房之间的分隔墙、本套住房与公用建筑空间的分隔墙、外墙（含山墙）；非共用墙体指套内承重墙和分隔墙。
3、挑阳台的建筑面积按水平投影面积的一半计算；封闭阳台和凹阳台的建筑面积按水平投影面积计算。




起诉书认定的事实 ：
二0一年九月七日，被告人杨*在北京市宾馆**1050房间内，趁被害人丁*外出之机，窃取被害人丁*公司现金支票二张，后被告人杨*持上述支票于二0一一年 九月八日、二0一一年 九月十五日在北京农村商业银行南苑支行蒲黄榆分理处支取现金人民币共计八万九千伍佰元。
二0一二年八月三十一日，检察院以杨*犯有盗窃罪诉至法院，要求追究刑事责任。审理中检察院量刑意见：10年以上有期徒刑。
判决结果：
二0一三年二月二十七日。法院判决：杨*有期徒刑三年，缓刑三年。
附：杨*涉嫌犯罪辩护词
尊敬审判长、审判员、公诉人：
河北贾俊清律师事务所接受杨*亲属的委托，指派我担任杨*一审辩护人，通过会见、深入研究全部案卷和相关法律，结合法庭调查，提出以下意见，请合议庭参考：
一、定罪意见：公诉机关指控杨*犯盗窃罪的定性与事实不符，杨*的行为涉嫌挪用资金。理由：
（一）客体上：杨*擅自开支票支取的是丁*公司账户上的资金，并非丁*的个人资金。侵犯的是公司的财产权。
（二）主体上：杨*在公司中的工作内容涉财务及协助丁*。
庭审中杨*称：自己负责丁*公司资金的收付，同时负责保管支票、公章、密码器等物品，是经理助理或财务。同时有下列证据证实：
1、2012年5月23日杨*的讯问笔录第二页：
问：“你是否负责丁*公司的日常会计，有条件的使用公司的支票、公章、密码器等？”
（杨*）答：“虽然我没有与丁*签订正式用工合同，但他让我跟着他干。他是公司的法人，我应该是他公司的员工。每次丁*到银行办理资金业务时都带着我，并让我负责拿公文包，公文包内装有公司的支票、公章、密码器等物品。办理资金业务时，他让我负责操作。另外有事忙的时候，让我负责拿着支票、公章密码器到银行办理资金业务。我认为我是在做公司的日常会计工作，有权力使用支票、公章、密码器。”
2、2012年11月2日法院与丁*的谈话笔录，丁*承认：2010年、2011年间，在美居住期间，曾将包交杨*保管。
3、2012年5月22日丁*询问笔录第二页第3至5行，丁*陈述：“平时我去银行支取、转账都带着他去。他负责给我拎包，包内放着公司的公章、人名章、支票、密码器、营业执照等。”
4、2011年10月8日杨*发给丁*手机短信这样陈述：“等我拿钱回去八十万都给公司，以后我也不会再在公司工作了”。这份证据直接证明杨*在丁*公司工作。
5、2011年4月2日到2011年9月28日，杨*签的45张北京农村商业银行转账支票存根。存根都是杨*的笔迹。涉及律师费、差旅费、工程款、材料费等等五花八门。证明：杨*在丁*公司负责财务的收支。
6、2011年9月26日打印的北京农商银行结算证登录客户对账单显示：从2011年1月18日——2011年9月26日，丁*公司转出资金 66笔；转入8笔。业务如此频繁，每一笔银行业务，都要通过杨*办理。显然不是丁*所说的“和我办过公司的事情”。公司法人与丁*个人是两个完全不同的概念，必须严格的区分，否则思维就会发生混乱。
从杨*为公司收、付款项，并以杨*本人名义在银行办理手业务。证明杨*的行为不是为丁*个人，而是在为丁*公司做事。
7、家里发现的杨*包里的北京农村商业银行单位转账结算证1张、空白转账支票1张、空白现金支票4张，证明：杨*确实为公司保管重要物品。
综上所述，上述证据，与杨*的供述相互印证，确实、充分，形成证据锁链。证明：杨*在公司中协助法定代表人丁*工作，内容涉及保管支票、公司财务章、密码器等物品，到银行办资金收支、转账业务，跟着跑融资，打字等以及丁*指示的其他事情。
（三）客观方面：杨*擅自开支票、支取现金归个人使用，利用了职务的便利。
丁*公司没有办公场所，丁*与杨*在京住东城区**宾馆。
2012年2月15日东城区**宾馆前台经理询问笔录第二页：
问：你们宾馆住宿的人员里有叫丁*、杨*的人吗？
答：有，这两个人都是我们的这里的长租房客户，有时两个人分着租房，有时候住在一间房里。
问：2011年他们来住过吗？住在那间房间里？
答：“杨*的房间始终是1050号房间，他是丁*介绍来的，丁*是从2010年就来我们宾馆住过，订的是长包房，有时候住1003号。”
2012年2月20日杨*询问笔录第二页：
你是如何盗取丁*的现金支票、财务章及法人人名章的？
杨*答：“时间应该是2011年9月7日， 就是“**宾馆”1050房间，我从自己的包内将公司的现金支票、公司财务专用章、法人丁*的人名章拿出来，因为平时这些物品他让我保管，如用支票也是我帮他开具办理。但不经过他允许，决不能偷着、私自开具使用。这样我在现金支票上偷着加盖了公章及法人章，当时丁*外出游泳去了，不在房间内。”
正是由于杨*保管着支票、公章、密码器等物品，所以才有机会背着公司开支票，支取现金。起诉书认定杨*在“被害人丁*外出之机，窃取丁*公司现金支票两张”是不准确地。确切的说是杨*在保管、控制支票的前提下偷开的支票。
（四）主观方面杨*具有暂时使用公司资金的目的。理由：
刑事司法理论和实践告诉我们：行为人的主观心理态度，不是停留在大脑中的纯主观思维活动，它必然支配行为人的客观活动，必定会通过犯罪前后的一系列行为表现出来。
第一点：杨*用现金支票支取现金时，在银行手续签署了本人的名字。
第二点：在2011年9月15日用支票取出49500元以后，并没有马上离开公司。半个月后才离开公司。
第三：银行对账单显示，2011年9月26日，杨*偷着存回银行20000元。
第四：2011年10月8日杨*发给丁*的短信，承认挪用了公司的钱并承诺“万一这次失败，我也会马上把钱给公司的，公司不会损失”
本案认定为盗窃罪，杨*这四个行为是难以解释的。我们从杨*供述与犯罪时、犯罪后一系列活动的主客观一致性判断：当时杨*目的是挪用资金归个人使用。丁*的陈述也能证明这一点：
2011年10月31日丁*询问笔录第二页，丁*陈述：“2011年10月8日，我发现公司账户的资金都没了，这时杨*也给我打电话说他把公司的钱挪用了，用完再还我。”
2、后来主观上的变化
2012年1月31日杨*的询问笔录第6页：
问：“知道是违法的行为，为什么还要去做？
（杨*）答：“当时我觉得，我跟了他两年多，没有得到任何好处。偷着取走他7万余元心理上也能平衡一些。别的没想太多。”
这份笔录杨*的供述似乎与之前的短信存在矛盾。但仔细分析两者是一致的。从“7万余元”这个数字推断：这个想法产生在20000元存回公司账号之后或者在消费掉以后。从而引起行为上而出现逃避与丁*见面、联系。
69500元赃款，杨*于开庭前通过区法院退还公司，
综上所述，我们认为：本案杨*的行为符合挪用资金罪犯罪构成，涉嫌挪用资金罪。只有这样，本案证据间的矛盾才能比较合理地解释。
二、量刑意见：建议判处三年以下有期徒刑缓刑。理由：