北京市第二中级人民法院民事判决书
（2004）二中民终字第2388号
上诉人（原审原告）百度在线网络技术（北京）有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦9层922。
法定代表人徐勇，该公司董事长。
委托代理人郭眈，男，汉族，1974年10月27日出生，百度在线网络技术（北京）有限公司职员，住北京市海淀区罗庄北里锦秋家园7-1107。
委托代理人华建明，北京市建元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京三七二一科技有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号和乔大厦B座610室。
法定代表人胡欢，该公司总经理。
委托代理人谢震宇，男，汉族，1974年12月15日出生，北京三七二一科技有限公司客户端软件部经理，住北京市朝阳区纺织小区4号楼3单元502。
委托代理人杨安进，北京市金诚律师事务所律师。
上诉人百度在线网络技术（北京）有限公司（以下简称百度公司）与上诉人北京三七二一科技有限公司（以下简称三七二一公司）因侵犯著作权及不正当竞争纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院于2003年12月23日作出的（2003）朝民初字第19753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2003年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人百度公司的委托代理人郭眈、华建明，上诉人三七二一公司的委托代理人谢震宇、杨安进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人百度公司原审诉称：我公司是一家在国内IT行业享有良好声誉的软件技术提供商和平台运营商。“百度搜霸”是我公司独立开发的一个集成于微软IE浏览器的搜索工具，经监测该软件完全可以与其它软件兼容。2002年6月，我公司正式推出该软件后，发现三七二一公司在其“3721网络实名”中加载专门破坏、删除“百度搜霸”运行的功能。2003年以来，三七二一公司在其“3721网络实名”软件中专门开发了一个程序（cnsminkp文件）,该程序对“3721网络实名”的运行无任何帮助，专为破坏“百度搜霸”的运行，并阻止用户从百度网站下载“百度搜霸”。其行为导致所有安装“3721网络实名”的计算机，均不能正常下载、运行“百度搜霸”，给我公司造成巨大经济损失，并导致用户对我公司软件可靠性的怀疑，严重损害我公司的声誉。我公司认为三七二一公司的行为违反诚实信用原则及公认的商业道德，侵犯了我公司对“百度搜霸”享有的修改权、发行权和信息网络传播权，并构成了不正当竞争，故诉至法院请求判令三七二一公司立即停止侵权行为，在3721.com网站和baidu.com网站公开赔礼道歉，就侵犯著作权和不正当竞争各赔偿经济损失50万元，赔偿其他经济损失5000元，承担诉讼费用。
上诉人三七二一公司原审辩称：百度公司并未就其主张权利的作品以及其享有权利举证，因此无法认定我公司侵犯了其著作权。cnsminkp文件是我公司“3721网络实名”、“上网助手”等多种软件产品共同的组成部分，是负责进程管理、文件管理以及文件统筹的底层支持模块。删除该文件不影响“3721网络实名”的表面功能，不意味着不影响该软件的其它功能。我公司软件和百度公司软件之间发生的情况属于正常的软件冲突，我公司就此一直向用户作出了公示与告知，并提供了可行的解决方法。而且对于冲突的软件，用户完全可以自主选择。综上，我公司从未接触过“百度搜霸”的代码或其它文档，没有实施侵犯著作权和不正当竞争的行为，故不同意百度公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明以下事实：2002年6月，百度公司在其网站上推出工具栏搜索软件——“百度搜霸”，供用户免费下载。该软件推出后曾进行过升级，2003年5月—8月期间是同一版本。2003年7月28日，登陆百度网站（网址http://bar.baidu.com/baidubar/）下载安装“百度搜霸”运行正常，此时该计算机中不包含cnsminkp文件。登陆三七二一网站（网址http://www.3721.com）安装“3721网络实名”运行正常，此时该计算机中包含cnsminkp文件。卸载“百度搜霸”重启计算机后发现，在下载了含有cnsminkp文件的“3721网络实名”后，再登陆百度网站，则无法通过点击鼠标左键正常下载“百度搜霸”，仅可通过点击鼠标右键另存为方式下载该软件，但无法安装。此时，删除“3721网络实名”中的cnsminkp文件后，仍仅可通过点击鼠标右键另存为方式下载“百度搜霸”，但可以安装，且运行正常。含有cnsminkp文件时下载的“百度搜霸”安装程序和不含有cnsminkp文件时下载的“百度搜霸”安装程序内容不同。“3721网络实名”中还另外包含一个cnsmincg.ini文件，该文件内容包含“百 度”、“百度”、“baidu.com”等字符串。北京市国信公证处对上述现象进行了公证。百度公司未就cnsmincg.ini文件对“百度搜霸”的影响举证，亦未举证证明安装“3721网络实名”前后“百度搜霸”软件本身的内容存在变化。但百度公司提出，若删除cnsmincg.ini文件，“百度搜霸”可以正常下载、安装运行，三七二一公司对此不予认可。
三七二一公司于1998年推出地址栏搜索软件——“3721网络实名”，此后该软件多次升级，自2003年6月开始包含cnsminkp文件。该文件同样包含在三七二一公司的“上网助手”中，删除该文件“上网助手”的安全与修复功能无法正常使用。三七二一公司提出其在2003年5月底6月初即对用户就前述情况作出相应提示，但未就此举证。
另，百度公司为此次诉讼支出公证费5000元。
原审法院认为：百度公司作为“百度搜霸”软件的著作权人，享有许可他人修改、发行和通过网络传播该软件的权利。百度公司并未举证证明三七二一公司未经许可对“百度搜霸”软件本身进行了增补、删节或改变指令、语句顺序，也未举证证明三七二一公司未经许可向公众提供了该软件的原件、复制件或通过网络传播了该软件。从查证的事实看，含有cnsminkp文件的“3721网络实名”对“百度搜霸”的下载安装制造的障碍，可以通过卸载“3721网络实名”软件或删除其中cnsminkp文件或其他技术手段加以解决，以达到使“百度搜霸”正常下载、安装运行的目的。由此可以判断，“3721网络实名”并未导致“百度搜霸”绝对的不能下载安装，仅对“百度搜霸”的发行和通过网络传播设置了障碍，没有根本地阻止该软件的发行及网络的传播。故对百度公司主张三七二一公司侵犯其对“百度搜霸”享有的修改权、发行权、网络传播权并赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。
三七二一公司的“3721网络实名”和百度公司的“百度搜霸”，同属供互联网用户免费下载、具有搜索功能的商业软件，因此二者之间存在竞争关系。
安装“3721网络实名”后“百度搜霸”无法正常下载、安装运行，并使“百度搜霸”的安装文件内容发生改变，而三七二一公司并未就此做出合理解释，也未就该结果系因“3721网络实名”所致提供反证。而“3721网络实名”和“百度搜霸”分属地址栏搜索软件和工具栏搜索软件，具有不同的搜索功能。三七二一公司的行为，使本可以在用户计算机中同时存在两个不同功能软件的状况，变为用户在获取一个工具栏搜索功能软件——“百度搜霸”时，必须以卸载另一个地址栏搜索功能软件——“3721网络实名”为条件。同时，由于“3721网络实名”中的cnsminkp文件使“百度搜霸”不能正常下载、安装，为用户的正常使用设置了不必要的技术障碍，使用户有可能放弃对“百度搜霸”的使用，进而使用户的需求得不到满足。因此，三七二一公司的行为减少了百度公司的交易机会，以不正当的手段谋取竞争优势，违反了公平、诚实信用的原则，构成了不正当竞争行为。
由于三七二一公司的行为并未根本地导致“百度搜霸”无法下载、安装，百度公司可以通过相应的手段使用户实现下载、安装该软件的目的，且百度公司并未就三七二一公司损害其声誉予以举证，故对百度公司提出三七二一公司的行为导致用户对其软件可靠性怀疑，严重损害其声誉，以及要求三七二一公司赔礼道歉的诉讼请求不予支持。
虽然三七二一公司提出“百度搜霸”和“3721网络实名”均具有地址栏搜索功能，为解决地址栏资源唯一性的技术问题实施了上述行为，且一直对用户进行了提示，但其并未举证证明“百度搜霸”具有地址栏搜索的功能，也未就其在诉讼之前作出提示举证，故对其以此提出的抗辩理由不予支持。由于“百度搜霸”属免费下载软件，且三七二一公司的行为并未根本地导致“百度搜霸”无法下载、安装，百度公司又未就三七二一公司的不正当竞争行为使其遭受的经济损失举证，故对于百度公司请求三七二一公司赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持。但三七二一公司应当支付百度公司为本次诉讼支出的合理费用。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第一款、第二十条第一款之规定，判决：一、北京三七二一科技有限公司于本判决生效之日起不得妨碍 “百度搜霸”软件以点击鼠标左键的方式正常安装运行；二、北京三七二一科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿百度在线网络技术（北京）有限公司为诉讼支出的合理费用五千元；三、驳回百度在线网络技术（北京）有限公司的其他诉讼请求。
上诉人百度公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审判决并依法判令：三七二一公司立即停止对“百度搜霸”软件的识别，立即取消旨在误导用户的各种提示，立即停止以各种方式妨碍“百度搜霸”软件正常下载、安装、运行的侵权行为；三七二一公司在“3721.com”网站和“baidu.com”网站公开赔礼道歉；三七二一公司赔偿因侵犯著作权及不正当竞争行为给百度公司造成的经济损失各50万元及其他经济损失5000元；三七二一公司承担本案诉讼费用。其上诉理由为：一、原审判决认为三七二一公司不构成侵犯百度公司著作权，属适用法律错误。三七二一公司的“3721网络实名”软件使“百度搜霸”软件包内容发生变化，侵犯了“百度搜霸”软件的修改权；三七二一公司的“3721网络实名”软件阻碍百度公司向用户提供“百度搜霸”软件及传播，侵犯了“百度搜霸”软件的发行权和网络传播权。二、原审判决不足以使三七二一公司停止侵权行为。三七二一公司的“3721网络实名”软件使“百度搜霸”软件不能正常下载、安装和运行，原审判决只判令三七二一公司不得妨碍“百度搜霸”软件以点击鼠标左键的方式正常安装运行，不能促使三七二一公司停止侵权行为。三、原审判决判令三七二一公司无需赔偿经济损失，也无需赔礼道歉，缺乏事实和法律依据。“百度搜霸”软件能够给百度公司带来巨大的收益。三七二一公司恶意阻止百度公司进入网络搜索服务，牟取垄断利润。法院应当考虑三七二一公司的违法所得、侵害范围和侵权行为性质等，正确使用自由裁量权，判令三七二一公司赔偿损失。原审判决认定“3721网络实名”软件对“百度搜霸”软件的下载、安装、运行设置了不必要的技术障碍，使用户对“百度搜霸”软件的可靠性产生怀疑，客观上必然损害百度公司的声誉，故三七二一公司应当向百度公司公开赔礼道歉。
三七二一公司答辩称：百度公司在二审期间变更了诉讼请求，不应支持。百度公司在二审期间提交的证据材料不属于法律规定的新证据，不应采信。百度公司未举证证明我公司侵犯其著作权。涉案技术现象只是在用户同时安装“3721网络实名”和“百度搜霸”软件时才会出现，双方的交易机会是均等的。百度公司的所谓损失不能归责于我公司。
上诉人三七二一公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求本院撤销原审判决的第一、二项，由百度公司承担上诉费用。其上诉理由为：一、一审判决未查明导致涉案技术现象的真正原因，不应认定三七二一公司存在过错。涉案技术现象至少与硬件状况、已安装的其他软件状况、“百度搜霸”软件卸载是否彻底、操作步骤和途径是否规范等有关。如果能证明前述必然因果关系的存在，则要进一步确定该现象是否因软件冲突所致。软件冲突涉及双方的技术问题，需要冲突双方长期、密切合作才可能解决。软件冲突即使在不同类软件中也会发生。用户对于冲突的软件享有平等的选择权。就涉案技术现象，三七二一公司通过公开渠道向用户告知了软件可能存在冲突以及解决冲突的方法。任何一个软件都不能保证能与任何其他软件同时运行而不会出现任何故障。二、原审判决会给本行业造成负面影响，且缺乏可执行性。网络关键词行业是互联网的新兴行业，其中的技术因素很复杂，商业规则有待规范。本案纠纷的解决超出了法院的职责范围，有待于行业自己来解决。
百度公司答辩称：导致“百度搜霸”软件不能正常下载、安装、运行的原因就是“3721网络实名”软件。三七二一公司应举证证明涉案现象是软件之间的正常冲突。
在二审审理过程中，上诉人百度公司向本院提交了北京市国信公证处出具的（2004）京国证民字第01403号公证书，证明三七二一公司给用户的提示内容是虚假的，“3721网络实名”软件阻碍“百度搜霸”软件的正常下载、安装；三七二一公司向企业用户收费，最低服务费为500元。上诉人三七二一公司的质证意见为：该证据并非原审结束后才能取得，不是相关司法解释所规定的新证据。如果法院认为该证据属于新证据，也只能说明涉案技术现象，而不能归责于三七二一公司。
百度公司在原审时主张三七二一公司采用非法手段阻碍用户下载、使用“百度搜霸”软件，并主张三七二一公司赔偿百度公司经济损失，而该证据材料证明的内容就是“3721网络实名”软件阻碍“百度搜霸”软件的正常下载、安装及 “3721网络实名”软件的销售额，该证据所涉及的行为应属百度公司所指控的涉案行为在本案审理期间的延续。三七二一公司虽认为该技术现象与“3721网络实名”软件无关，但无相反证据证明，因此本院对该证据的真实性和证明力予以确认。
本院经审理查明：在本案二审审理期间，安装“3721网络实名”软件后，选择“点击这里，下载安装百度搜霸”，弹出“软件冲突警告”，其中有四个选项，但无论选择任一选项，均不能下载“百度搜霸”软件。通过“控制面板”中的“添加/删除程序”卸载“3721网络实名”后，即可下载“百度搜霸”软件。
本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点问题是，三七二一公司的涉案行为是否侵犯了百度公司主张的“百度搜霸”软件的著作权，是否构成不正当竞争行为，是否应当承担停止侵权行为、赔礼道歉、赔偿经济损失及诉讼合理支出的法律责任。
首先，关于三七二一公司的涉案行为是否侵犯了百度公司主张的其对“百度搜霸”软件所享有的著作权问题。
根据我国著作权法的有关规定，如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者非法人单位为作者。本案中百度公司虽然不是百度网站（网址为WWW.BAIDU.COM ）的经营者，但其在百度网站所标注的版权声明表明，百度公司为该网站相关内容的权利人。据此，百度公司应为“百度搜霸”软件的著作权人，其所享有的著作权应当受我国法律的保护。三七二一公司虽对百度公司为“百度搜霸”软件的著作权人提出异议，但其未提供相反证明，因此本院对其上述抗辩主张不予采纳。
百度公司作为“百度搜霸”软件的著作权人，未经其许可，他人不得对该软件进行修改或是通过网络传播该软件。在本案中，百度公司并未举证证明三七二一公司未经许可对“百度搜霸”软件本身进行了增补、删节或改变指令、语句顺序。我国著作权法所规定的信息网络传播权是指以有线或者无线方式向公众提供作品，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得作品的权利。本案中虽然存在“3721网络实名”软件影响“百度搜霸”软件正常下载、安装、运行的情况，但“百度搜霸”软件仍可通过网络提供给用户。现百度公司未举证证明三七二一公司未经许可，修改增删或提供“百度搜霸”软件并通过网络传播，因此百度公司据此主张三七二一公司侵犯了其对“百度搜霸”软件所享有的著作权并要求其承担停止侵权、赔礼道歉及赔偿经济损失的法律责任，依据不足，本院不予支持。
其次，关于三七二一公司的涉案行为是否构成不正当竞争及应否承担停止侵权、赔礼道歉和赔偿经济损失的法律责任问题。
根据我国反不正当竞争法的有关规定，经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。互联网作为新兴行业发展速度极快。为规范网络的健康发展，我国除制订相关法律法规外，中国互联网协会还组织制订了互联网行业自律规范——《中国互联网行业自律公约》，鼓励从业单位为促进行业共同发展加以自律，鼓励、支持开展合法、公平、有序的行业竞争，反对采用不正当手段进行行业内竞争，并规定从业者应尊重、保护消费者及用户合法权益，反对制作和传播对计算机网络及他人计算机信息系统具有恶意攻击能力的计算机程序等，以创造良好的行业发展环境。
本案中，虽然“百度搜霸”软件为工具栏搜索软件，“3721网络实名”软件为地址栏搜索软件，但二者均为供互联网用户免费下载，具有搜索功能的商业软件，虽百度公司并非百度网站的经营者，但其作为“百度搜霸”软件的权利人，与三七二一公司均为提供搜索服务软件的经营者，属于同行业竞争者，具有竞争关系。
根据现有证据，在2003年7月28日，登陆百度网站下载安装“百度搜霸”运行正常，此时该计算机中不包含cnsminkp文件。登陆三七二一网站（网址为www.3721.com）安装“3721网络实名”运行正常，此时该计算机中包含cnsminkp文件。卸载“百度搜霸”重启计算机后发现，在下载了含有cnsminkp文件的“3721网络实名”后，再登陆百度网站，则无法通过点击鼠标左键正常下载“百度搜霸”，仅可通过点击鼠标右键另存为方式下载该软件，但无法安装。此时，删除“3721网络实名”中的cnsminkp文件后，仍仅可通过点击鼠标右键另存为方式下载“百度搜霸”，但可以安装，且运行正常。含有cnsminkp文件时下载的“百度搜霸”安装程序和不含有cnsminkp文件时下载的“百度搜霸”安装程序内容不同。“3721网络实名”中还另外包含一个cnsmincg.ini文件，该文件内容包含“百 度”、“百度”、“baidu.com”等字符串。显然，“3721网络实名”软件对“百度搜霸”软件的下载、安装和运行产生了阻碍。三七二一公司虽认为上述现象系由于正常的软件冲突或可能由于其他原因所致，但其未就此举证证明。因此可以认定上述现象的产生与该公司“3721网络实名”软件中的cnsminkp文件有关。三七二一公司虽主张cnsminkp文件对其软件具有特定的功能，但该文件确实存在阻碍“百度搜霸”软件下载、安装的问题，而三七二一公司又未对该现象产生的原因进一步举证证明，因此可以认定三七二一公司的上述行为采用了不正当的技术措施阻碍了“百度搜霸”软件的正常下载、安装和运行。
依据本院查明的事实，在2004年2月17日，安装“3721网络实名”软件后，下载安装“百度搜霸”软件时，安装失败并弹出“软件冲突警告”对话框，选择其中每一选项后，安装均失败。而卸载“3721网络实名”软件后，即可成功下载安装“百度搜霸”软件。上述四选项均不能成功安装的事实，表明普通用户丧失了对“百度搜霸”软件的选择权，依据合法、公平、有序的行业竞争规范，涉案现象已经超出正常软件冲突的范畴，三七二一公司采取上述技术措施具有不正当竞争行为的性质。鉴于百度公司在二审审理期间提交证据所记载的上述拦截安装的现象发生在原审判决之后，从行为性质上看，该证据所涉及的行为应属百度公司所指控的涉案行为在本案审理期间的延续，属于本案审理范围。故三七二一公司提出百度公司在二审期间所提上述证据不应采信的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。
三七二一公司的上述行为不仅使用户不能正常行使其选择权，而且使百度公司的“百度搜霸”软件不能接受用户的平等选择，从而丧失了相应的交易机会。现百度公司指控三七二一公司的上述行为构成不正当竞争，本院予以支持。
三七二一公司提出“3721网络实名”软件对“百度搜霸”软件所产生的技术现象是正常的软件冲突，其通过公开渠道告知用户冲突的存在及解决冲突的方法，其行为不构成不正当竞争行为的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上，百度公司与三七二一公司为同业竞争者，三七二一公司上述阻碍点击鼠标左键正常下载安装运行、弹出软件冲突警告对话框中任一选项均导致安装失败等涉案行为阻碍了“百度搜霸”软件的正常下载、安装和运行，构成了不正当竞争。百度公司在本案中主张“3721网络实名”软件中含有“百度”、“百 度”、“baidu.com”等字符串的cnsmincg.ini文件是cnsminkp文件运行时需调用的文件，该文件与cnsminkp文件共同对百度公司的涉案软件起到屏蔽作用，阻碍了百度公司涉案软件的正常下载、安装和运行，但三七二一公司主张上述两文件为两个独立的文件，cnsmincg.ini文件仅起到对同类搜索软件的进行识别，以进行冲突提示的作用。百度公司未就此进一步举证证明，本院对其上述主张不予支持。
百度公司请求法院就三七二一公司涉案不正当竞争行为判令其承担停止侵权及赔偿因本案诉讼而支出的合理费用的法律责任的主张，理由正当，本院予以支持。鉴于百度公司未举证证明三七二一公司的涉案行为对其商誉造成损害，因此百度公司主张三七二一公司承担赔礼道歉的法律责任的上诉请求，依据不足，本院不予支持。鉴于百度公司作为涉案商业软件的经营者，并非百度网站的实际经营者，其免费向用户提供“百度搜霸”软件，未能举证证明三七二一公司给其造成的经济损失，且责令三七二一公司停止涉案行为足以达到维护其正当合法权益，规范涉案不正当竞争行为的目的。因此，百度公司主张三七二一公司赔偿其经济损失的上诉请求，本院不予支持。
原审判决主文第一项表述为三七二一公司不得阻碍“百度搜霸”软件以点击鼠标左键的方式正常安装运行，鉴于该表述并未涵盖妨碍“百度搜霸”软件正常下载、安装和运行的不正当竞争行为，因此原审上述表述欠妥，本院对此予以纠正。
上诉人百度公司所提上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。上诉人三七二一公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实部分不清，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第一款、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2003）朝民初字第19753号民事判决第二项，即北京三七二一科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿百度在线网络技术（北京）有限公司为诉讼支出的合理费用五千元；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2003）朝民初字第19753号民事判决第一、三项，即第一项北京三七二一科技有限公司于本判决生效之日起不得妨碍“百度搜霸”软件以点击鼠标左键的方式正常安装运行；第三项驳回百度在线网络技术（北京）有限公司的其他诉讼请求；
三、自本判决生效之日起，北京三七二一科技有限公司立即停止以“3721网络实名”软件阻碍百度在线网络技术（北京）有限公司“百度搜霸”软件正常下载、安装和运行的涉案不正当竞争行为；
四、驳回百度在线网络技术（北京）有限公司的其他诉讼请求。
浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。