最新房地产政策解读

奚正辉


　　2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），该政策可谓空前严厉，政策出台之后的2个月内房价小幅下挫，交易量严重萎缩，但是3个月之后，价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松，经济稳步快速增长，物价也在上涨，故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题，导致居民居住困难及改善居住困难。而且，高房价导致居民的收入都花费在房屋上，使其没有多余的钱去改善其它生活质量，也影响了其它行业的消费与发展。
　　居住是老百姓的民生问题，政府必须出面解决。近期，国家陆续出台了严厉的政策打压房价，主要有：2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。2010年10月7日，上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）
本律师长期从事房地产交易投资，将新旧政策进行了比较，并简单总结如下，供需要的读者参考适用：

一、住房贷款中第二套住房认定标准
　　若有下例情形之一，就被认定是第二套住房贷款（其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款）：
1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登记有一套成套住房的；
2、借款人已利用贷款购买过一套住房（即使该住房已经出售），又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
注：增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　注：原来规定是可以先缴纳保证金，1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
　　2010年10月7日起，暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅，除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。（内部要求只能买一套）


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
财政部


中央企业财政驻厂员机构行使专项财务事项审批（审查）权限问题的暂行规定
1991年12月18日，财政部

第一条 为了充分发挥财政部驻各地中央企业财政驻厂员机构（以下简称中企驻厂员机构）对国务院各主管部门在各地企业（以下简称中央企业）的财政监督和财务监督作用，保证中企驻厂员机构正确行使财政部赋予的专项财务事项的审批（审查）权限，加强业务工作规范化、制度化和廉政建设，特制定本规定。
第二条 本规定所称专项财务事项审批（审查）权限（以下简称审批（审查）权限），系指各地中企驻厂员机构根据财政部授权就地审核批准或审查上报财政部批复的中央企业在成本（费用）、税前利润中列支专项资金等业务事项，以及财政部明确规定由中企驻厂员机构审批（审查）的其它专项财务事项。
第三条 行使审批（审查）权限，必须严格执行国家有关规定，依法办事。
（一）严格执行财政部确定的专项财务审批范围，凡是财政部未明确规定由各地中企驻厂员机构就地审批的事项，一律不得就地审批。
（二）严格执行国家关于上述成本（费用）、税前利润中列支专项资金的计列（计提）范围、标准和方法的规定，不得擅自扩大和改变。
（三）对审批（审查）范围和政策界限不明确的问题，应及时向财政部请示。
第四条 为保证正确行使审批（审查）权限，应按以下要求建立必要的工作程序。
（一）申报。有关审批（审查）事项必须由企业提出书面申请，并按项目填制申请表。书面申请和申请表的具体要求由各地中企机构根据实际情况确定。
（二）核实。对企业提出的申请，中企驻厂员机构要指定分管驻厂员或驻厂员小组认真调查核实，提出核实报告。核实工作应采取深入企业现场核实办法，认真查阅、分析有关资料，努力提高工作质量。
（三）审批（审查）意见。对驻厂员的核实报告，有关中企驻厂员机构要认真研究审核，按规定程序和领导分工确定审批（审查）意见；金额较大的，由领导班子集体研究确定。对就地审批的事项，一律以书面形式作出批复意见，抄送财政部（有关业务司和中企处）及企业上一级主管部门。
第五条 跨省（自治区、直辖市）的中央企业有关审批（审查）工作，由企业主管局（公司）一级单位所在省中企处牵头，与有关省中企处和企业主管部门本着有利管理、方便企业、相互配合的原则协商确定。凡实行由主管局（公司）一级单位所在地中企处集中报部或就地审批的，都必须先由该局（公司）所属企业所在省中企处按规定进行审查；集中报部或就地审批的结果亦应抄送有关省中企处。省内跨地市组之间的审批（审查）事项比照上述规定办理。
第六条 建立健全审批（审查）工作岗位责任制，划清驻厂员、科（组）、处长的工作责任和权限，实行分级负责，层层把关。加强监督管理。
（一）把审批（审查）工作纳入驻厂员岗位责任制，促进各驻厂员机构和有关人员提高工作效率、改进工作作风，认真履行职责，严格把关，秉公执法，坚持原则，实事求是，及时办理企业申报的事项。
（二）建立定期检查制度，把自我约束机制引入专项财务事项审批（审查）工作，有计划有目的地适时进行检查、分析、总结，发现问题及时纠正。
（三）严肃工作纪律，带头严格执法。对中企驻厂员机构违反有关规定，扩大审批范围，滥用审批权限的，要按有关企业挤占成本（费用）、侵占利润金额，依照国务院《关于违反财政法规处罚的暂行规定》有关条款对责任单位和责任人员进行处罚；对审查审批工作不负责任，敷衍了事，造成国家财政收入流失的，视情况给予批评教育，情节严重、金额较大的，要追究责任人员的行政责任。
第七条 建立工作报告制度。各地中企驻厂员机构要及时对专项财务事项审批（审查）工作进行总结，在半年、全年工作总结中作出汇报，并按附表要求填制《专项财务事项审批（审查）情况统计表》。
第八条 凡规定由当地中企驻厂员机构就地审批而有关企业未经当地中企驻厂员机构审批，自行计列成本（费用）和冲减利润的，按有关规定处理。
第九条 各地中企驻厂员机构根据本规定结合当地具体情况制定实施细则并报财政部备案。
第十条 本规定从1992年1月1日起执行。